โพสต์ยอดนิยม

ตัวเลือกของบรรณาธิการ - 2019

ยอมแพ้ทันที! ทุกอย่างเกี่ยวกับการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ

เมื่อซื้อบ้านในต่างประเทศเราตระหนักดีว่าจะไม่อยู่ที่นั่นเสมอ บางคนจัดการส่งพ่อแม่ลูก ๆ และเพื่อนไปต่างประเทศ แต่ส่วนใหญ่ประสบปัญหา: วิธีการเช่าที่พักอาศัยในต่างประเทศ

เช่าไม่เพียง แต่ความสุขจากความจริงที่ว่าบ้านไม่ว่างเปล่า นี่เป็นโอกาสที่จะสร้างความมั่นใจในความปลอดภัยของที่อยู่อาศัยรวมถึงจ่ายค่าสาธารณูปโภคหรือการจำนอง อย่างไรก็ตามการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์อาจเป็นจุดสิ้นสุดในตัวเองเนื่องจากสามารถนำรายได้ที่ดีมาใช้ได้ อันไหน

คุณจะมีรายได้เท่าไหร่ในการเช่า

ในบัลแกเรียค่าเช่าประมาณ 4-6% ต่อปี บ่อยครั้งที่ผู้ซื้อที่มีศักยภาพจะได้รับสัญญาอย่างน้อย 6-8% ของรายได้ แต่ผู้เชี่ยวชาญด้านการตลาดเตือนให้เชื่อมั่นในข้อความดังกล่าว สำหรับฟินแลนด์โดยเฉพาะเฮลซิงกิรายได้ค่าเช่าอยู่ที่ 4.5–6.2% ต่อปีถือเป็นเรื่องปกติสำหรับอิตาลีขึ้นอยู่กับภูมิภาคของประเทศนั้น 3.2–6.1% ในประเทศเยอรมนีในตลาดคุณสามารถหาข้อเสนอที่รับประกันรายได้ 9.4% ในสหราชอาณาจักรผลผลิตอาจไม่สูงมากเพียง 2.9-5.3% ต่อปี

ใน Sahl Hasheesh (อียิปต์) อัตราผลตอบแทน 5% ถือว่าต่ำเกินไป ในเงื่อนไขดังกล่าว บริษัท พัฒนาเสนอให้ทำสัญญาเช่าที่รับประกันพร้อมจ่ายดอกเบี้ยปีละหนึ่งครั้ง ตัวเลือกที่ดีที่สุดคือการเช่าบ้านผ่านตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีนี้รายได้จะอยู่ที่ 7% ต่อปีและสูงกว่าและการชำระเงินจะทำกับบัญชีปัจจุบันของเจ้าของเป็นรายเดือน

ใช้เวลานานแค่ไหนในการชดเชยการลงทุน? ระยะเวลาคืนทุนโดยใช้เลขคณิตอย่างง่าย ตัวอย่างเช่นด้วยผลตอบแทนของอสังหาริมทรัพย์ 5% จะชำระใน 20 ปี เรามาเปลี่ยนจากทฤษฎีมาเป็นแบบฝึกหัด

ฉันควรลงทุนเท่าไหร่เพื่อให้เช่าสำเร็จ

บ่อยครั้งเมื่อซื้อผู้ซื้อจะได้รับคำแนะนำจากราคาของวัตถุ อย่างไรก็ตามนายหน้าควรหลีกเลี่ยงการซื้อที่อยู่อาศัยราคาถูกเกินไปบนหลักการ“ ถ้าเพียงหลังคาเหนือหัวของคุณ” เนื่องจากคุณต้องมองไปข้างหน้า - ในอนาคตที่อยู่อาศัยดังกล่าวจะยากมากที่จะให้เช่าและขาย หากอพาร์ทเมนต์มีขนาดใหญ่และมีราคาแพงกว่ารายได้ค่าเช่าก็จะค่อนข้างเข้าใจได้เช่นกันในขณะที่ต้นทุนที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อยและจะทำให้รายได้ส่วนเล็ก ๆ

ค่าใช้จ่ายขั้นต่ำของวัตถุที่น่าสนใจจากมุมมองของรายได้ค่าเช่าตามประเทศ - ผู้นำการขายจะได้รับในตาราง

ประเทศซื้องบประมาณพันยูโร
บัลแกเรีย (หาดซันนี)35,0
เยอรมนี (เบอร์ลิน)120,0
อียิปต์ (ฮูร์กาดา)25,0
สเปน (คอสตาบลังกา)70,0-80,0
อิตาลี (ทะเลสาบมัจจอเร)90,0-100,0
สหรัฐอเมริกา (ฟลอริดา)80,0
มอนเตเนโกร (Herceg Novi)60,0
สาธารณรัฐเช็ก (ปราก)130,0

ฉันจะรับเท่าไหร่

สิ่งที่สามารถกำหนดให้เช่าเพื่อที่อยู่อาศัยขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย และหากเจ้าของไม่ถูกบีบบังคับให้มอบสิ่งที่เขาได้ซื้อไปแล้วและกำลังมองหาตัวเลือกที่ประสบความสำเร็จที่สุดสำหรับการจัดส่งต่อไปคุณควรเลือกภูมิภาคอย่างระมัดระวัง

นำสาธารณรัฐเช็ก ในปรากมีอพาร์ทเมนต์ 1 + 1 (หนึ่งห้องและหนึ่งห้องนอน) ในบ้านอิฐในเขตชานเมืองให้เช่าในอัตรา€ 350 ต่อเดือนรวมถึงค่าสาธารณูปโภค สำหรับอพาร์ทเมนต์ที่คล้ายกันในศูนย์กลางคุณสามารถขอ€ 850 ต่อเดือน

หากคุณซื้อบ้านพักในสกีรีสอร์ทของบัลแกเรียคุณจะต้องลืมวันหยุดของคุณในวันส่งท้ายปีเก่า - เป็นช่วงเทศกาลปีใหม่ที่อัตราค่าเช่าและดังนั้นกำไรจะสูงที่สุด ถ้าเราพูดถึงภูมิภาคต่างๆบันสโกนั้นมีราคาแพงกว่าแพมโปโรโว นอกจากนี้ยังมีการแข่งขันสกีอัลไพน์ระดับนานาชาติเป็นประจำทุกปีในบันสโกซึ่งเพิ่มความต้องการเช่า

ในฟินแลนด์คุณสามารถเช่าบ้านสำหรับผู้อยู่อาศัยถาวรได้ในราคา€ 1-1,500 ต่อเดือนกระท่อมสำหรับพักผ่อนริมทะเลสาบตั้งแต่€ 500 ต่อสัปดาห์ ช่วงของอัตราค่าเช่าสำหรับอพาร์ทเมนท์นั้นใหญ่โต หากในใจกลางของเฮลซิงกิคุณสามารถเช่าอพาร์ทเมนต์สามห้องสำหรับ€ 1-1,2,000 ต่อเดือนจากนั้นใน Lappeenranta - จาก€ 300

ผู้ที่ต้องการพักในอิตาลีสำหรับวันหยุดในอิตาลีส่วนใหญ่จะหมายถึงอิตาลี "คลาสสิค" นั่นคือชายฝั่งของภูมิภาคของริมินีทัสคานีและลิกูเรีย ดังนั้นเพื่อให้ได้รับค่าเช่าตัวอย่าง Calabria ไม่คุ้มค่า นี่คืออพาร์ทเมนต์ขนาดเล็ก 15-20 ตารางเมตร เมตรมากกว่า€ 500 ต่อเดือนไม่ผ่านแม้กระทั่งในเดือนสิงหาคม

ควรจำไว้ว่าฤดูกาลในประเทศตากอากาศหลายแห่งนั้นไม่มีที่สิ้นสุดและมันอาจกลายเป็นว่าอย่างน้อยหกเดือนอพาร์ทเมนต์จะว่างเปล่าและแม้แต่ในช่วงฤดูการท่องเที่ยวก็จะไม่สามารถ“ รักษา” อัตราค่าเช่าสูงสุดได้ ตัวอย่างเช่นในสเปนใน Costa del Sol ในช่วงเวลาสูงสุดสำหรับอพาร์ทเมนท์ที่มีคุณภาพเป็นไปได้ที่จะได้รับ€ 700 ต่อสัปดาห์ อย่างไรก็ตามหากสัญญาระยะยาวได้ข้อสรุปค่าธรรมเนียมจะลดลง

รายรับค่าเช่าต้องเสียภาษีเท่าไร

ภาษีรายได้ค่าเช่าแตกต่างกันไปตามประเทศ ตามกฎแล้วขนาดของฐานที่ต้องเสียภาษีสามารถลดลงได้โดยการหักภาษีทรัพย์สินค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมและบำรุงรักษาที่อยู่อาศัยการชำระค่าบริการคอนโดมิเนียม

อัตราภาษีสำหรับรายได้ค่าเช่าแสดงในตาราง

ประเทศอัตราภาษี
บัลแกเรีย10%
ประเทศเยอรมันจาก 25%
ฟินแลนด์28%
สเปน24%
สหรัฐอเมริกา30%
อิตาลี40%
สาธารณรัฐเช็กประมาณ 17%
ลัตเวีย15%
มอนเตเนโก15%
อียิปต์20%

แต่ในตุรกีเจ้าของได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีจากรายได้ค่าเช่า อย่างไรก็ตามหากมีเพียงอสังหาริมทรัพย์เดียวเท่านั้นที่ให้เช่า - อพาร์ทเมนต์หรือวิลล่า

การหลีกเลี่ยงภาษีนั้นไม่มีความหมายโดยเฉพาะในยุโรป หลักการ“ บริการภาษีอาจไม่รู้เกี่ยวกับฉัน” ไม่ทำงานเนื่องจากการจ่ายภาษีเมื่อซื้อบ้านเจ้าของได้เข้าสู่ฐานผู้เสียภาษีแล้ว และตัวเลือกที่ความเป็นจริงของการให้เช่าจะยังคงอยู่บริการที่เกี่ยวข้อง "ไม่มีใครสังเกตเห็น" จะถูกยกเว้นจริง

บทลงโทษสำหรับการหลีกเลี่ยงภาษีเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่จะส่งมอบตัวอย่างเช่นในสเปนคือ 30,000 ยูโร

นับขึ้น

มุ่งเน้นที่ค่าใช้จ่ายขั้นต่ำและหวังว่าจะบริจาคที่อยู่อาศัยอย่างน้อยบางส่วนอพาร์ทเมนต์ขนาดเล็กในบัลแกเรียบนชายฝั่งสามารถซื้อได้€ 30,000 ฤดูการท่องเที่ยวมีระยะเวลาเพียงสองเดือน - กรกฎาคมและสิงหาคม สามารถเช่าอพาร์ทเมนท์แบบสูงสุดได้ในราคา€ 40 ต่อวัน ถือว่าเป็นโชคถ้าคุณจัดการส่งมอบบ้านได้ตลอดระยะเวลา อย่างไรก็ตามตัวเลือกที่เหมือนจริงที่สุดคือเมื่อมันส่งมอบที่อยู่อาศัยเพียงแค่หนึ่งเดือน เป็นผลให้คุณได้รับ€ 1.2,000 ด้วยกำไรคุณต้องจ่ายค่าบำรุงรักษาประจำปีของวัตถุ (ทำความสะอาดสระว่ายน้ำทำความสะอาดอาณาเขต ฯลฯ ) - ขั้นต่ำ 200 ยูโรและภาษีประจำปีประมาณ 50 ยูโร เงินส่วนที่เหลือจะจ่ายภาษี 10% “ สะอาด” คุณจะได้รับ€ 855 นี่เป็นเพียง 2.85% ของรายได้ต่อปี อพาร์ทเมนท์ในบรรทัดแรกริมทะเลสามารถเช่าผลกำไรมากขึ้น แต่ค่าใช้จ่ายตามธรรมชาติมีราคาแพงกว่า

ใครที่จะติดต่อ?

ตัวเลือกที่หนึ่ง (สำหรับผู้ที่มีความเสี่ยง): ส่งมอบอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีคนกลาง ข้อดีในสถานการณ์นี้คือการประหยัดค่าธรรมเนียมตัวแทน นี่คือที่ที่การทำบุญสิ้นสุดลง และคำถามที่เกิดขึ้น: วิธีการหาผู้เช่าในประเทศที่มีความคิดที่แตกต่างและภาษาที่ไม่คุ้นเคยมักจะ? วิธีการจัดระเบียบกระบวนการชำระเงิน? จะแก้ไขสถานการณ์ที่เป็นไปได้อย่างไร

ตัวเลือกที่สอง (เพื่อความอุ่นใจของคุณเอง): มอบความไว้วางใจในขั้นตอนการให้ตัวแทนกับ บริษัท จัดการ ตามกฎแล้วนี่คือโครงสร้างของนักพัฒนาที่สร้างขึ้นในโครงการขนาดใหญ่พอสมควร นอกเหนือจากการให้เช่าแล้ว บริษัท จัดการมีส่วนร่วมในการบำรุงรักษาอาคาร (การซ่อมแซมตามแผนและฉุกเฉิน) ทำความสะอาดอาณาเขตทำความสะอาดสระว่ายน้ำสนามหญ้าตัดหญ้าและให้บริการรูมเซอร์วิส ค่าใช้จ่ายของ บริษัท จัดการขึ้นอยู่กับสิ่งที่รวมอยู่ในความรับผิดชอบของมัน ตัวอย่างเช่นในสาธารณรัฐเช็กตัวเลือกต่อไปนี้เป็นไปได้: เจ้าของจ่ายผู้จัดการ 15% ของรายได้และ "ลืมเกี่ยวกับทุกอย่าง" สิ่งเดียวที่คุณจะต้องจ่ายภาษี

กระบวนการของการให้เช่าในประเทศที่แปลกใหม่ควรได้รับการติดต่อด้วยความระมัดระวังมากขึ้น ผู้เชี่ยวชาญด้านการตลาดชี้ให้เห็นว่าอาจมีปัญหากับ บริษัท จัดการในการมอบที่อยู่อาศัยให้กับชาวต่างชาติและจำเป็นต้องมีส่วนร่วมในกระบวนการมากขึ้น

นอกเหนือจาก บริษัท จัดการคุณสามารถติดต่อหน่วยงานอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ของคุณ ในสาธารณรัฐเช็กเดียวกันค่าใช้จ่ายในการบริการของ บริษัท ตัวแทนการค้นหาผู้เช่าเท่ากับอัตราค่าเช่ารายเดือน

จะผ่านอย่างไร

เจ้าของบ้านและผู้เช่าทำสัญญาเช่า สัญญาประกอบด้วยรายละเอียดของคู่สัญญาและวัตถุที่ถูกส่งมอบข้อตกลงและค่าใช้จ่ายของสัญญาเช่าสิทธิและภาระผูกพันของคู่สัญญา หากการเช่าดำเนินการผ่าน บริษัท จัดการสัญญาจะระบุเงื่อนไขของการเช่าและจำนวนเงินที่ต้องชำระ

หากเจ้าของเช่าบ้านด้วยตัวเองคุณควรรู้ถึงความแตกต่างบางอย่าง ครั้งแรกผู้เช่าตามกฎทำให้จำนำ ตัวอย่างเช่นอาจเท่ากับค่าเช่ารายเดือน เงินประกันสำหรับเจ้าของรับประกันความปลอดภัยของเฟอร์นิเจอร์การตกแต่งและอื่น ๆ ในกรณีที่บางสิ่งเสียหายเงินมัดจำจะไม่ถูกส่งคืนให้ผู้เช่าเมื่อออกเดินทาง

ประการที่สองหากผู้เช่าต้องการย้ายออกเร็วกว่าเวลาที่ตกลงกันเขาต้องเตือนเจ้าของบ้านล่วงหน้าเกี่ยวกับเรื่องนี้ รวมถึงผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิ์บอกเลิกสัญญาล่วงหน้า ตัวอย่างเช่นในประเทศเยอรมนีกฎหมายอยู่ข้างผู้เช่า หากเจ้าของตัดสินใจที่จะยุติข้อตกลงการเช่าและเข้าสู่บ้านของเขาเองมันจะยากมากที่จะทำเช่นนั้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากผู้เช่าทำการเช่าเป็นประจำและเจ้าของอาศัยอยู่อย่างถาวรในรัสเซียและทรัพย์สินนี้ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียวของเขา ในสหรัฐอเมริกาตรงกันข้ามไม่มีใครจะฟ้องผู้เช่า "หนี" ก่อนที่สัญญาจะหมดอายุ อย่างไรก็ตามสิ่งนี้ใช้กับที่อยู่อาศัยในเซ็กเมนต์ต้นทุนต่ำเท่านั้น และในอิตาลีคุณสามารถเช่าที่อยู่อาศัยให้กับผู้ที่ไม่มีถิ่นที่อยู่เป็นระยะเวลาไม่เกินสามเดือน

เช่นเดียวกับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยนอกจากนี้ยังมีคุณสมบัติในส่วนของคุณสมบัติเชิงพาณิชย์ ตัวอย่างเช่นในสเปนเมื่อเช่าธุรกิจขนาดเล็ก (โรงอาหารร้านตัดผม) มีการชำระเงินที่ไม่สามารถคืนเงินได้ - traspaso ขนาดของมันมาจาก€ 25,000 ในกรณีที่ปฏิเสธที่จะดำเนินการต่อสัญญาเช่าผู้เช่าสูญเสียเงินฝากนี้ วิธีเดียวที่จะคืนเงินประกันคือการหาผู้เช่ารายใหม่ หากในอนาคตคุณวางแผนที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่ามีโอกาสที่จะเห็นด้วยกับเจ้าของเกี่ยวกับการรวมของการขนส่งในราคา

เทคนิคการเช่า ผลกำไรมากขึ้นในการลงทุน?

คอนโดโรงแรม

ผู้ซื้อซื้อห้องชุดแยกต่างหากเพื่อเช่าต่อไป ภูมิภาคที่สร้างผลกำไรมากที่สุดด้วยการไหลของนักท่องเที่ยวตลอดทั้งปี: ปราก, เวียนนา, โรม, ปารีส รายได้ต่อปี 6-10%

Lizbek (leaseback) - โครงการของรัฐบาลที่ไม่เหมือนใครเพื่อดึงดูดการลงทุนภาคเอกชนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในฝรั่งเศส กล่าวอีกนัยหนึ่งมันเป็นวิธีการซื้อบ้านที่รับประกันค่าเช่าตามเงื่อนไขที่กำหนด รายได้ 3-4% ต่อปี

คุณสามารถเช่าบ้านโดยจ่ายเพียงส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่าย สิ่งนี้ถูกกำหนดโดยกฎหมาย การให้เช่าหลังจากชำระเงินครั้งแรกสำหรับอสังหาริมทรัพย์เป็นไปได้เช่นในตุรกีและสเปน แต่ในมอนเตเนโกร, เซอร์เบียและโครเอเชียอนุญาตให้เช่าที่พักได้หลังจากชำระเงินเต็มจำนวนเท่านั้น

ดูวิดีโอ: เทคนคลงทนทดนเปลา. .มแตกำไร (พฤศจิกายน 2019).

Loading...